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消費者如何提高房貸成數 |
| 房東：阿弟 發表時間：2012-01-18 |
【文/何世昌 攝影/邱添榮】在央行致力管控房貸之下，民眾可發現不少銀行對於核撥房貸變得相對嚴格，尤其是公股銀行的房貸成數是越來越低，有意購屋的民眾於是得提高自備款比率，肩上的購屋壓力比過去沉重。 市面上有業者或承辦人員以不當方式，將真實成交價篡改成更高價位，或在鑑價時灌水拉高房屋實際價格，以得到較高成數的貸款，但這些都是非法的行為，不值得推廣；因此，《住展雜誌》將提供幾項合法提高房貸成數的方式，給予有意購屋的自住客參考。 ◎善用職業條件：首先，個人的職業就是個提高房貸成數的要件之一，公務人員或「三師」因收入、還款穩定，談到高成數房貸輕而易舉；不過，任職於私人企業並非與優惠絕緣，若在「前五百大」公司上班、或者收入豐厚的民眾，銀行放貸的風險相對較低，同樣能爭取到更多貸款。 ◎維持良好信用：銀行在評估核貸時，會向聯合徵信中心請調申貸人之信用狀況，若與銀行往來紀錄良好，則獲得高成數房貸機率就會增高；其次，假如申貸人常與甲銀行往來，則會提高銀行信任度，日後向甲銀行申貸時相對有利。 另一方面，倘若申貸人在甲銀行有高額存款，或有長期而穩定的存款行為，對銀行而言，申貸人的儲蓄能力及還款能力十分優質，核貸的金額也會較多；甚至可以用綁高額違約金的方式，作為與銀行商議房貸成數的籌碼。 ◎信貸、周轉金：以個人信用貸款或周轉金方式移作房貸，是目前市面上銀行常用來增加房貸成數的方式之一，不過缺點是房貸利率偏高，況且公股銀行在央行緊盯之下，對於利用這種方式轉趨保守。 ◎小銀行機會大：小型銀行業務層面有限，放款壓力較大型銀行來得高，故多能給予申貸人較高的房貸成數；然而，通常小銀行放款利率相對較高，申貸人不妨和第二點並用，多和小銀行業務往來，就能爭取到高成數又低利的房貸。 ◎衡量房屋價值：房屋本身的價值是銀行核貸評估的重要項目之一，包含地段、屋齡、屋況、區域行情、產品規劃、房屋歷史等主客觀因素，均會左右銀行鑑價人員之判斷，亦影響核貸成數高低。舉例來說，若房屋規劃為小套房，那麼貸款成數自然不高；如果房屋位於精華區，有較高的保值性，就會有不錯的核貸金額。 拉高房貸成數方法仍有不少，惟有些游走於法規邊緣，如申請「裝潢及修繕貸款」等方式，已被金管會考慮列入專案金檢項目，或者如理財型房貸等，許多銀行審核這類貸款日益嚴格；不過，若消費者善用以上方式，相信就能在房貸成數問題上有所助益。 |
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