5訣竅算出合理房價 套出房仲真心話

蒐集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低。公開成交價可當重要參考，但不可盡信，他有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

「今年將是房價修正年，找出合理價格很重要。」戴德梁行總經理顏炳立說。

但是，成交的房子這麼多，每間房子的條件也不一樣，合理價格究竟該怎麼找？

六年級中段班生王派宏，2004年帶著80萬元資金，開始投資不動產，每天固定花2小時看房子，不到5年，看過3,000間以上物件。

看100間才買，9個月轉賣賺2倍

「沒有雄厚資本，就要比別人更了解市場。」王派宏說，因為資本少，不容許有任何犯錯的空間，讓他更謹慎累積經驗值。王派宏投資的第1間房子，是在看過100間之後才下手，自備款只付了17萬元，9個月後轉賣，連同租金賺進38萬8,000元，獲利228%。

現在，你不必看3,000間房子，只要跟著王派宏的方法，一步步照做，不管自住或投資，都能以合理價格，買到你渴望的房子。

步驟1》蒐集公開的成交價

成屋成交價、預售屋成交價與租金行情，3大類房價元素，缺一不可，在看屋前，要優先了解。

元素1〉成屋成交價

想要了解一般成屋成交價，可以透過網路、仲介與親自查訪3個管道。

元素2〉預售屋成交價

預售屋資訊，各家招待中心都不會招供「真相」，輕易露出底牌。突破的方式就是在同一區域，向Ａ家接待處問Ｂ家的價格，向Ｂ家問Ｃ家的價格，運用「敵我矛盾」，進行交叉比對，就能大致抓出實際成交價落在哪一個區間。

元素3〉租金行情

租金多寡代表房屋未來能夠帶來多少現金流入，意即房子具備的投資價值，因此在考慮買屋前，也要先了解當地租金行情。想了解租金行情，可以上租屋網查詢，也可以假裝自己要租屋，去問仲介公司或是租屋公司，就能取得相關資料。

步驟2》5訣竅挖出真正合理價

蒐集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低，造成此弔詭的結果，主要有2個原因：第1，部分案件為了向銀行爭取較高融資金額，會報出比實際成交價更高的價格。第2，只要較低價的成交案件不輸入公開資料庫，也能創造出較高的平均價格。

公開成交價可當重要參考，但不可盡信，王派宏有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

訣竅1〉8折速算法

王派宏說，目前不管從網路或是仲介那邊，能問到的市場行情，都是給「買方」的數據，將找到的資料先打8折，才會貼近真正的市場行情，若依屋齡的不同，還可再進一步細分。

訣竅2〉虛賣實買法

在市場買賣法則中，買方得到的報價一定會高於實際成交價，而賣方提出要賣屋時，仲介通常會盡量壓低價格，爭取以後的談判空間，因此，王派宏建議，不妨改扮賣方角色來問行情。

訣竅3〉自找代書估價法

確定標的物後，不妨自己直接找代書估價，房地產交易少則數百萬元，動輒上千萬元，不要為了省一點小錢而買貴了，因小失大並不划算。

雖然仲介也有提供代書估價服務，不過，王派宏提醒，有些不肖的仲介對於估價結果會有所調整，最好還是自己找代書，一次費用約800元上下，也有部分代書願意免費服務，估價時間約須2小時至3小時。

訣竅4〉法拍屋定價法

利用過去5年法拍屋一拍均價打9折，也是王派宏經常使用的合理行情判斷法。在進行法拍屋價格查詢時，應以地段、產品類型相同的物件為基準，找出2個數字：第1，最近拍定的價格：做為最低價參考。第2，自行計算過去5年來法拍屋一拍的均價：王派宏認為，法拍屋一拍的底價認定，多經過銀行、法院計算，參考度比較高，加上房市平均5年一個循環，以此做為計算區間，打9折後，是最貼近合理行情的保守算法。

過去想了解法拍屋資訊，必須跑到當地法院找資料，現在只要透過司法院或法拍業者的網頁，也能快速得知全台的法拍資訊。

法拍價格透明，在景氣好時，拍定價約為市價的8折至9折，景氣不佳時，與市價落差約為7折。

訣竅5〉租金報酬法

自住客想要在大台北地區置產，一般來說，租金報酬率在3%以上就值得買進，有此支撐，換屋時比較容易脫手。但若是投資客，考量機會成本與風險，王派宏偏好以「100：1」法則，來判斷標的物的投資價值。

什麼是符合100：1的物件呢？根據王派宏算法，就是成本100萬元的房子，租金必須達到1萬元，說穿了，就是以租金報酬率12%來回推房屋的合理價。

合理價格＝（每月租金×12個月）÷報酬率 將報酬率拉高到10%以上，大部分是將室內重新隔間後出租，或大台北地區以外的學區、特定商圈套房，才能達到此一水準。

資料來源：《Smart智富》4月號 第128期