房子之細說公設比

公設高 購屋成本大增



永慶房屋契約部經理林國華指出，一般所謂「公設比」包含大公、小公等區塊，「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等等；而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。購屋時想要讓錢花得物超所值，精算公設比是一個好方法，以30坪的大樓為例，一般來說，公設比多在25%，但如果你買到公設比30%的房子，公設佔去的坪數高達9坪，以房價每坪30萬來看，多出來的這5%公設比，就要花去45萬元！而這還只是一開始的購屋成本，購屋後每月公設的維護費用，又是另一筆花費。



在講究養生和休閒的時代，許多產品強調附設游泳池、健身房，甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等等設施，多元豐富的休閒公設聽起來的確很吸引人，林國華經理表示，購屋者在決定選擇這類高公設比的產品前，應先衡量自己的需求，也就是說未來是否真的會使用到這些設施。並且須留意各項設施是否有專責的維護單位，如果管理不佳，或根本沒人管理，設施使用率低、耗損率高，那麼這些休閒公設也只是徒增購屋成本。



公設比灰色地帶糾紛多



林國華表示，長久以來民眾對公共設施總有一些迷失，誤以為「我家的公設比高是正常的，因為我們大樓有很大的中庭花園啊！」，其實中庭花園大多為法定空地而非公設；另外「我家的公設30﹪，但公設到底有哪些？」也是多數民眾心中的疑惑。還有一種購屋族是買了預售屋，卻在交屋時才發現，房子和當時看到的樣品屋大小有明顯差異，再仔細看看簽訂的契約書內容，赫然發現公設佔了實際房屋一大部份的面積。林國華解釋，所謂公共設施面積，就是登記為共同使用部分面積。依照土地登記規則的規定，有全體區分所有權人共有（即大公，如管理室）和部分區分所有權人共有（即小公，如樓梯間）之分；但是分擔的比例到底多少才合理，目前還沒有法令強制規定，民眾購買的房屋，使用面積與公共設施比是否適當合理，最重要的是按「使用者負擔原則」。



林國華進一步指出，常見的公設產權問題包括以下幾點：

• 一、將中庭花園誤以為公設面積



中庭花園大部分為法定空地，不列入公設面積，列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋，如一樓或地下室羽毛球場。



• 二、小公面積登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比



公共設施面積包含大公及小公之面積，有部分個案將小公面積登記在主建物面積中，若只看謄本無法明確得知，必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同，藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。



• 三、地下室公設面積全體住戶平均分攤



此類型大樓之地下室大部分有設置停車位，地下室公設面積全體住戶平均分攤，大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位，必須定期抽籤分配承租，管委會可收停車位租金，住戶因此可繳納較少管理費；但也可能面臨無法購買地下室停車位之不便。



此外，此類型大樓公設比較高，地下室每坪單價通常較主建物低，相對比較，大樓每坪單價也會受影響。



• 四、大樓地下室停車位面積縮水，將部分車道面積分攤給全體住戶



出售停車位時通常以「個」來計算價格，較不會注意停車位坪數大小，按車位長寬及車道分配計算，一般平面車位含車道等公設面積，約佔7坪，機械式則為3.5~5坪。建議可調閱地政機關之謄本，若車位面積少於這個經驗值，有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶，最好再向建商詢問清楚。



黃金檔期購屋 預防花大錢買到虛坪



林國華建議在檔期內購屋，一定要更冷靜，多比較各項優惠措施、方案，衡量自身能負擔的頭期款和貸款金額之後，緊接著精算公設比。



林國華表示，某些建商為了降低每坪單價，會將停車場、車道都畫入銷售面積，算下來雖然每坪單價變便宜，但實際上卻是買貴了！因此，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，換算出室內實際坪數的單價，才是聰明的購屋方式。



一般公共設施合理負擔比

樓 層 別 公設面積佔權狀總面積比



五樓以下 0%--5%



五至七樓 5%--12%



八至十二樓 12%--20%



十二樓以上 20%--28%



有開放空間連棟式集合住宅 約30%