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[討論]容積→都更的關鍵 |
| 房東：小雞 發表時間：2009-10-19 |
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 都市更新議題愈來愈火熱，[轉載] 容積→都更的關鍵[url=http://www.eyny.com/viewthread.php?tid=3895162][轉載] 容積→都更的關鍵[/url]伊莉討論區[url=http://www.eyny.com/]伊莉討論區[/url]許多北市民眾紛紛動念相招厝邊隔壁一起來都更，但並非所有房子都能都更。建商、銀行業者表示摭摔摎摙，磁禡禚禛如果使用分區是住三，通常要精華地段公寓才有機會誤誚誌說，蓍蓁蒟蒺不然就是要容積300%以上的住三之一或是商業區土地。 另外有一些有特殊容積獎勵或早年興建容積未用完的大樓，只要更新改建完成嗼嘌嘀嘁，豪豩貌貍可以較原來建物的建坪多出三到四成以上，也比較有機會可以都更成功熒熀熁熙，熆熒熀熁而且可以獲得銀行較優渥的融貸條件，即便自辦，住戶往往也不用出半毛錢。 譬如第一銀行今年5月承辦的尚華大樓都更案，因適用921震災容積獎勵，容積率衝高到798%，原本12樓可加蓋到15樓，都更後住戶不僅可一坪換回一坪，還多出3個樓層8戶可以處份償還銀行貸款，因此銀行100%貸款，住戶不用出錢，房價即可從一坪50萬預估可跳到100萬元以上，住戶獲利達1倍。 再以中山區世和大樓為例，個案雖無申請其他獎勵，依原來法定容積、建蔽率更新，但之前的建物容積並未完全利用，更新後樓地板可由2300坪增加到3150坪，從12樓「長高」到15樓，銀行也是給予幾乎百分之百的建築融貸，最近已正式開工翻新。 中國建築經理公司總經理陳美珍表示，一般而言，都更能否成功，建物法定容積率是關鍵。使用分區住宅區住三以下的公寓，幾乎沒什麼機會，即便北市最普遍的住三，也得在房價較高的精華地段才可，基本上，住宅區必須在住三之一以上，不然就得是商業區土地(容積率從360~800%)。 主要是都市更新容積獎勵最高雖可到50%，但一般多只在20%上下，如果公寓是住三225%，都更後加上獎勵，每坪頂多只能蓋到4坪多，而這還不算建蔽限制。換句話說，如果是5樓公寓，改建之後每戶的坪數不增反減，一來很難整合成功，二來因沒有多的可以分給建商，建商也大多不會有興趣。 在精華地段的住三公寓，都更還可行的原因是，這些地段可以創造高房價，原本一坪3、40萬元的公寓，因為都更可以翻漲到100萬元，可分配的坪數雖減少了，但因房子總價仍然大幅提高，仍有獲利空間，住戶和建商都比較能接受。 除了容積率外，都更案要能吸引建商，取得銀行較優的融資條件，地段是另一關鍵。銀行業者表示，目前多數銀行基本上仍是以台北市為主，北縣則以人口密集地區如板橋、新店或是捷運行經地區才比較能獲得銀行青睞。 |
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| 1 樓住戶：筱筑 發表時間：2013-02-22 |
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| 2 樓住戶：周建志 發表時間：2013-09-07 |
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| 3 樓住戶：酗斲� 發表時間：2013-09-09 |
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