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不動產交易安全 |
| 房東：呆妹 發表時間：2012-10-22 |
不動產交易安全 不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產 權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全，確保消費權益，特提示消費者於進行買賣時應注意 之事項。 不動產買賣基本原則： 現場履勘 不動產買賣，無論是土地或房屋，甚至預售屋，皆應赴實地勘查，對標的物範圍及各種情 況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰近人士查詢 , 以發現真實情況。 瞭解出售原因 除建設公司推出之預售屋或成屋外，一般成屋出售原因，應詢問清楚，以避免買到凶宅等 令自己不舒服之宅第。除向屋主詢問外，亦可從旁打聽，以瞭解真相。 勿貪小便宜 不動產交易是一輩的事，勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子 ，不要貪小便宜，以避免吃虧上當而後悔。 勿倉促下決定 切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下定，事後要再挽回就困難了，一定要深思熟慮，縱使 因而失去交易機會，亦不見得損失，更不要在壓力下作決定。 慎選不動產服務人員 不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解，最好委託專業人員提供服務 ，選擇優良的仲介公司、經紀人員、估價公司或地政士（土地登記專業代理人），可使你 的權益獲得確保。 |
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| 1 樓住戶：路人甲 發表時間：2012-10-23 |
信任仲介, 未必帶來所謂的幸福!! 打官司時, 法官只認字不認人!! 委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任委託銷售" (請注意,委託仲介賣屋,沒有所謂只有"專任委託"這回事!!) 1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! (根據內政部地政司統計,2011年1至6月全台房地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛較去年上半年增加80.5%,是比去年同期增加最多的交易糾紛!) 2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋主動權! 3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱期), 勿因仲介呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!! 4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!! 若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常發生)!! 5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下: 有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內，不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書。 由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!! 建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文; 另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者,無效!!), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司. 6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!! 7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙方須簽名蓋章以及押日期): a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制! b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約罰款"!! => 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾.... c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間! 8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅) 審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!! |
| 2 樓住戶：鄭淑惠 發表時間：2013-04-01 |
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| 3 樓住戶：周建志 發表時間：2013-10-03 |
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| 4 樓住戶：施宜真 發表時間：2014-01-02 |
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